Fonctionnement

de l'achat en viager

– Qu’est-ce que la vente en viager ?

La vente en viager est un contrat de vente dans lequel le prix est payé par l’acquéreur débirentier sous forme d’arrérages appelés « rentes ». Cette rente viagère doit être versée durant toute la vie du vendeur crédirentier jusqu’à son décès (annuellement, trimestriellement ou plus couramment mensuellement).  Bien souvent, l’acquéreur versera lors de la conclusion du contrat un capital initial appelé « bouquet ».

Il s’agit donc d’un contrat aléatoire : le prix finalement payé ne peut pas être déterminé au moment du contrat ; il dépendra de la durée de vie du vendeur crédirentier.

 – Les différents types de viager

* La vente en viager libre

Dans une vente en viager libre, l’acquéreur  débirentier devient plein propriétaire du bien immobilier et peut immédiatement l’utiliser et l’habiter. Ainsi, comme dans une vente de droit commun, l’acquéreur débirentier doit supporter les charges et tous les travaux de réparation ou d’entretien liés  au bien immobilier dès la signature de l’acte de vente

 * La vente en viager occupé

Dans une vente en viager occupé, le vendeur crédirentier va continuer à occuper et à utiliser  le bien  en se réservant un droit : il a le choix entre le droit d’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation.

En pratique c’est bien souvent le droit d’usage et d’habitation qui est retenu.

Ce droit lui permettra de vivre dans le logement toute sa vie durant. L’acquéreur débirentier devra alors attendre le décès du vendeur crédirentier avant de pouvoir utiliser le bien, c’est pourquoi la rente sera moins élevée que si le bien était vendu libre.

La répartition des charges et travaux entre le vendeur crédirentier et l’acquéreur débirentier

 – La fiscalité de la vente en viager pour l’acquéreur débirentier: les droits d’enregistrement

Lors d’une vente immobilière de droit commun, les droits d’enregistrement sont calculés en fonction de la valeur vénale du bien immobilier constituée par le prix exprimé dans l’acte de vente.

De la même façon, dans une vente en viager, les droits d’enregistrement seront calculés en fonction de la valeur vénale du bien immobilier constituée par la rente exprimée en capital (en fonction de l’espérance de vie du vendeur) crédirentier, augmentée le cas échéant du bouquet.

Le taux des droits d’enregistrement est généralement de 5,09%.

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