Fonctionnement

De la vente en viager

– Qu’est-ce que le viager ?

La vente en viager est un contrat de vente dans lequel le prix est payé par l’acquéreur débirentier sous forme d’arrérages appelés « rentes ». Cette rente viagère doit être versée périodiquement durant toute la vie du vendeur crédirentier jusqu’à son décès.  Bien souvent, l’acquéreur versera lors de la conclusion du contrat un capital initial appelé « bouquet ».

Il s’agit donc d’un contrat aléatoire : le prix finalement payé ne peut pas être déterminé au moment du contrat ; il dépendra de la durée de vie du vendeur crédirentier.

– Les différents types de viager

 * La vente en viager libre

Dans une vente en viager libre, l’acquéreur débirentier devient plein propriétaire du bien immobilier et peut immédiatement l’utiliser et l’habiter. Ainsi, comme dans une vente de droit commun, l’acquéreur débirentier doit supporter les charges et tous les travaux de réparation ou d’entretien liés au bien immobilier dès la signature de l’acte de vente.

* La vente en viager occupé

Dans une vente en viager occupé, le vendeur crédirentier va continuer à occuper et à utiliser le bien en se réservant soit l’usufruit soit le droit d’usage et d’habitation.

– la réserve de l’usufruit

L’usufruit est un droit réel permettant à son titulaire d’utiliser et de jouir du bien jusqu’à son décès (sauf usufruit temporaire). Le vendeur crédirentier pourra alors continuer à l’utiliser suivant sa convenance. Il pourra, s’il le souhaite, l’occuper sa vie durant ou le louer à un tiers.

– la réserve du droit d’usage et d’habitation

Le droit d’usage et d’habitation est aussi un droit réel mais à caractère personnel. Le vendeur pourra alors continuer à occuper le bien jusqu’à son décès mais uniquement pour ses besoins personnels et ceux de sa famille. En aucun cas, il n’a le droit de louer son bien.

En pratique c’est bien souvent le droit d’usage et d’habitation qui est retenu.

Dans le cadre d’un viager occupé la rente sera moins élevée que si le bien était vendu libre.

– Les garanties de paiement de la rente viagère

Certains propriétaires hésitent à vendre en viager de peur que les rentes ne soient pas payées.

Rassurez-vous, il est systématiquement prévu des garanties au profit du vendeur crédirentier aux termes de l’acte de vente.

Cette vente peut être garantie de plusieurs façons :

* une caution

* un privilège de vendeur : garantie réelle similaire à une hypothèque

* une clause résolutoire permettant au vendeur crédirentier de demander la résolution (annulation) de la vente à défaut de paiement d’un seul terme d’arrérages à son échéance et quinze jours ou un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer infructueux. La résolution  de la vente est ici automatique et ne dépend donc d’aucun jugement.

– La répartition des charges et travaux entre le vendeur crédirentier et l’acquéreur débirentier

A défaut de convention contraire, le vendeur crédirentier a l’obligation de supporter les charges usufructuaires, c’est à dire les contributions et  charges courantes ainsi que les impôts fonciers (sauf en cas de réserve d’un droit d’usage et d’habitation, auquel cas la taxe foncière reste à la charge du débirentier). Les parties restent libres de prévoir conventionnellement une répartition différente.

Concernant les travaux, le vendeur crédirentier doit supporter les travaux d’entretien alors que l’acquéreur débirentier devra supporter les grosses réparations. On entend par travaux d’entretien, les travaux concernant par exemple l’entretien du jardin, de la chaudière, de la plomberie, ravalement de façade, pose de store, remplacement de volets,… Selon l’article 606 du Code civil, les grosses réparations, qui sont à la charge de l’acquéreur débirentier, « sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ». Par exemple, sont considérés comme de grosses réparations le remplacement de divers éléments de la charpente, la réfection de la toiture… Toutefois, si  l’acquéreur débirentier refuse de réaliser ces grosses réparations, il n’est pas possible de le contraindre judiciairement. Là encore, les parties sont libres conventionnellement de prévoir une répartition des travaux différente. Il est notamment possible de mettre à la charge du vendeur crédirentier tous les travaux, y compris les grosses réparations. Dans l’hypothèse où les parties souhaitent conserver la répartition légale,  il sera conseillé de prévoir la possibilité pour le vendeur crédirentier de pouvoir contraindre judiciairement l’acquéreur débirentier d’effectuer les grosses réparations.

– La fiscalité de la rente viagère

La rente viagère perçue par le vendeur crédirentier connait une fiscalité avantageuse. Si la rente est imposée au titre de l’impôt sur le revenu, elle n’est toutefois pas prise en compte pour son montant total.

En effet, l’article 158 du Code général des impôts, prévoit que les rentes viagères constituées à titre onéreux ne sont considérées comme un revenu qu’à hauteur d’une certaine fraction, laquelle est déterminée d’après l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente.

Seules les fractions suivantes sont prises en compte pour l’impôt sur le revenu :

– 70 % si l’intéressé est âgé de moins de 50 ans lors de l’entrée en jouissance de la rente ;

– 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus ;

– 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus ;

– 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans.

Cette fiscalité s’explique par le fait qu’une partie de la rente versée correspond au remboursement du capital, ce qui ne pourrait pas être assujetti au titre de l’impôt sur le revenu. En revanche, le reliquat de la rente doit s’analyser comme des intérêts sur le capital. La fraction de la rente viagère imposable est donc la fraction correspondant aux intérêts, laquelle est forfaitairement déterminée par le barème ci-dessus en fonction de l’âge du crédirentier.

Ce barème est définitivement fixé en fonction du premier versement de la rente viagère. Ainsi, une personne qui rentre en jouissance de la rente à 55 ans sera imposée à concurrence de 50% de la rente jusqu’à son décès et non en fonction de son âge au moment de sa déclaration de revenus.

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